Plusieurs associations satellites au sein d'une ACP, économies d'échelle ou plus d'autonomie ?

Les complexes immobiliers peuvent opter pour plusieurs ACP

Depuis la loi du 2 juin 2010, il est possible de diviser un grand complexe de minimum 20 appartements en différentes associations satellites dont chacune dispose de son propre pouvoir décisionnel. Un tel système a pour avantage que chaque association satellite peut choisir son propre fournisseur pour les parties communes et ne doit pas négocier avec tous les copropriétaires du complexe. S'il est de nature à promouvoir l'efficacité du processus décisionnel, le système a également un impact considérable sur le fonctionnement opérationnel.

Toutes ces associations satellites fonctionnent comme une ACP à part entière, ce qui multiplie les tâches administratives. Ainsi, pour chaque association satellite, il faut organiser une assemblée générale, rédiger un rapport de chaque assemblée, établir une facture de décompte pour chaque ACP et tenir une comptabilité distincte. Si plusieurs fournisseurs sont désignés pour intervenir dans un même complexe, les économies d'échelle disparaissent et la direction et le contrôle de ces différents intervenants demandent aussi davantage de suivi.

En tant que syndic professionnel, nous mettons l'accent sur la gestion efficace des copropriétés. Syncura, c'est avant tout la transparence dans la gestion, le relevé des coûts et les rapports avec les propriétaires. Nous visons à coordonner le plus efficacement possible les interventions de nos différents fournisseurs. Nous utilisons à cet effet des contrats-cadres et exploitons au maximum les possibilités d'économies d'échelle. De cette manière, nous sommes en mesure de proposer des tarifs avantageux et une méthode efficace à nos copropriétaires.

Il importe surtout de déterminer ce qui est prépondérant : réduire les coûts et améliorer l'efficacité ou privilégier l'autonomie ?

Dans la première hypothèse, lorsque vous et différents copropriétaires choisissez un seul fournisseur (par exemple pour le nettoyage, l'électricité et le gaz naturel), vous bénéficiez d'économies d'échelle et de contrats-cadres. Autrement dit, vous économisez ainsi de l'argent. Dans la seconde hypothèse des différentes associations satellites, vous avez plus de liberté de choix et d'autonomie pour par exemple choisir un fournisseur. Mais vous risquez toutefois de passer à côté de contrats plus intéressants, de dépenser davantage d'argent pour la gestion et de perdre aussi en efficacité.

Grâce à leur expérience, les syndics sont mieux à même d'estimer le budget nécessaire ainsi que les aspects pratiques pour les futurs copropriétaires, ce qui améliore l'efficacité à long terme. Le syndic ne devrait-il pas être l'interlocuteur privilégié du notaire/promoteur pour la rédaction de l'acte de base ?

Johan Vande Moortel 

9 octobre 2017 - Johan Vande Moortel
Tags :syndic, économies d'échelle, liberté de choix, Syndic professionel