Dakisolatie van een appartementsgebouw: mening van een professionele syndicus

Hoe zit het met de dakisolatie van een appartementsgebouw?

Sinds begin 2020 is de dakisolatienorm verstrengd. Dit zowel voor woningen als voor appartementsgebouwen. Voldoet het dak van een appartementsgebouw niet aan de norm? Dan moeten alle bewoners van het gebouw bijdragen in de kosten voor een nieuwe dakisolatie. Professionele syndicus Syncura vertelt in onderstaand artikel wat de dakisolatienorm inhoudt en wat de mogelijke gevolgen zijn.

Wat is precies de dakisolatienorm?

De dakisolatienorm is regelgeving die onderdeel is van de Vlaamse Wooncode en reeds van kracht is sinds 1 januari 2015. Ze is van toepassing op alle zelfstandige woningen (= eengezinswoning, appartement of studio maar geen kamer) in Vlaanderen.

De Vlaamse wooncode bepaalt de minimale kwaliteitseisen waaraan een woning of een appartement moet voldoen op het vlak van veiligheid, gezondheid en woningkwaliteit. Dit zijn bv. minimale voorzieningen, structurele stabiliteit van het gebouw, veiligheid van de gas-, elektriciteits- en verwarmingsinstallatie, vochtproblemen…

De dakisolatienorm is dus een van de kwaliteitsvereisten waaraan een Vlaamse woning moet voldoen. De dakisolatienorm geeft aan dat dakisolatie wettelijk verplicht is en aan welke minimum R-waarde die isolatie moet voldoen, nl. 0,75 m² K/W, wat ongeveer overeenkomt met een isolatielaag van 3 à 4 cm. De R-waarde geeft het warmte-isolerend vermogen van het materiaal aan. Hoe hoger het cijfer, hoe minder warmte er ontsnapt en hoe beter de isolatie.

Als een woning niet voldoet aan die minimum R-waarde, kunnen er strafpunten worden toegekend als de woninginspecteur langskomt.

Om mensen en organisaties nog meer te stimuleren om deze norm na te leven worden er premies en subsidies voorzien, onder andere via Fluvius. Wel kan er pas een premie worden aangevraagd als de R-waarde werd vastgesteld op minimum 4,5m²K/W. Eveneens kan je genieten van een verlaagd BTW-tarief wanneer de woning ouder is dan 10 jaar.

Strafpunten: hoe en waarom?

De woninginspecteur kan een woning of appartement strafpunten toekennen indien ze niet voldoet aan de normen. Hoe verloopt zo een controle voor dakisolatie?

De inspecteur stelt op basis van het EPC-certificaat, het PID (Post Interventie Dossier) of een bouwplan/factuur/lastenboek dat de aanwezigheid van isolatie aantoont, de feitelijk R-waarde vast. Hij houdt daarbij geen rekening met zogenaamde defaultwaardes. Dit is een inschatting van de vermoedelijke isolatiewaarde op basis van o.a. de ouderdom van het gebouw en eventuele renovatiewerken. Is deze lager dan 0,75, worden er strafpunten toegekend.

Is het EPC niet beschikbaar of vermeldt dit enkel defaultwaardes, zal de inspecteur zich baseren om visuele vaststellingen. Hij mag zich alleen baseren op wat hij ziet en mag geen gaten boren etc. Kan hij geen gebrek vaststellen, dan kan hij ook geen strafpunten uitdelen.

BELANGRIJK: De beoordeling gebeurt op gebouwniveau. Het aantal strafpunten voor het appartement net onder het dak zal hetzelfde zijn voor degene die op het gelijkvloers woont.

Wat is er veranderd sinds begin 2020?

De Vlaamse Regering heeft net voor de verkiezingen van 24/05/2019 een besluit goedgekeurd dat deze regelgeving aanpast. Wat is er nu veranderd? Sinds 1 januari 2020 kan men ook aan de dakisolatienorm voldoen als de energiescore van de woning/appartement vastgesteld in een EPC lager ligt dan 400 kwh/m² (voor een appartement).

Let op: voor woningen gelden andere waarden. Opgelet de grenswaarde verschilt naarmate het soort woning:

  • 600 kwh/m² voor een open bebouwing
  • 550 kwh/m² voor een halfopen bebouwing
  • 500 kwh/m² voor een gesloten bebouwing
  • 400 kwh/m² voor een appartement.

Concreet zal de woninginspecteur zijn controle methode moeten aanpassen.

Ligt de EPC waarde lager dan 400 kwh/m²? -> geen strafpunten

Ligt de R-waarde hoger dan 0,75? -> geen strafpunten

Waarom is wetgeving aangepast?

Bij de administratie en de politiek groeide de vrees dat mede-eigenaars/verhuurders in een onmogelijke situatie terecht zouden komen, wanneer de Algemene Vergadering van het gebouw systematisch de uitvoering van werken tegenhield. Deze verhuurders hadden immers weinig flexibiliteit, geen enkele andere mogelijkheid om aan de norm te voldoen. Daardoor dreigden heel wat appartementen onverhuurbaar te worden. Men vreesde dat dit zou leiden tot uitval op de huurmarkt, in het bijzonder binnen het meer betaalbare segment. Net daar is de krapte tussen de groeiende vraag en het te beperkte aanbod het grootst. Waardoor op hun beurt ook weer meer huurders in de problemen komen, omdat zij geen geschikte huurwoning vinden.

Om dat te vermijden wil de Vlaamse Regering aan verhuurders van appartementen flexibiliteit bieden. Wanneer de Algemene Vergadering weigert in te stemmen met het plaatsen van dakisolatie kunnen deze mede-eigenaars immers een EPC laten opmaken. En als de score te hoog ligt, kunnen ze zelf werken aan het appartement uitvoeren om toch de grens van maximaal 400 kWh/m² te halen. Zo hoeven de panden niet noodzakelijk onverhuurbaar te worden, enkel en alleen omdat de VME stil zit.

Wat zijn de gevolgen van de wetswijziging voor de VME en de syndicus?

Een syndicus heeft onder meer als wettelijke plicht om aan de mede-eigenaars die initiatieven voor te leggen die nodig zijn opdat het gebouw zou voldoen aan de wetgeving. Waar de syndicus de voorbije jaren de mede-eigenaars heeft gewezen op de dakisolatienorm en de plaatsing van dakisolatie op de agenda heeft geplaatst, heeft hij gehandeld op de wijze die men van een professional mag verwachten.

Daarenboven blijft dakisolatie nog steeds verplicht en kan men alleen maar verwachten dat de wetgeving in de toekomst nog strenger zal worden. Werken die al uitgevoerd zijn, waren dus zeker niet nutteloos en ten andere wettelijk verplicht!

Wat als de Algemene Vergadering de uitvoering van de werken blokkeert?

De kans bestaat dat mede-eigenaars met een voldoende laag EPC en/of mede-eigenaars die hun appartement zelf bewonen, geen steun verlenen aan een initiatief om het gebouw van dakisolatie te voorzien en derhalve de vereiste meerderheid van ½ + 1 (wettelijk verplichte werken) niet wordt gehaald. Het drukkingsmiddel vanuit de dakisolatienorm verdwijnt voor deze verhuurders en de eigenaars/bewoners liggen er meestal niet wakker van. De mede-eigenaars met een te hoog EPC kunnen daarvan de dupe worden, net als de mede-eigenaars die willen investeren in kwaliteit van het gebouw.

Vooreerst blijft dakisolatie verplicht. Eindfinaliteit van de norm blijft dat er dakisolatie aanwezig is in het gebouw. De betrokken mede-eigenaars met een hoog EPC hebben derhalve een aantal opties:

  • Zelf verbeteringen aanbrengen aan hun appartement, los van werken aan de gemeenschappelijke delen, om zo de score onder de grens van 400 kWh/m² te krijgen.
  • Indien er tijdens de Statutaire Algemene Vergadering geen voldoende meerderheid kan behaald worden, kan een mede-eigenaar binnen de 4 maanden aan de rechter vragen om deze beslissing te vernietigen wegens onrechtmatig/onregelmatig (art. 577-9, §2 Burgerlijk Wetboek) of deze beslissing te wijzigen daar deze beslissing hem een persoonlijk nadeel oplevert.
  • De mede-eigenaar kan aan de Vrederechter toestemming vragen om zelfstandig maar op kosten van de VME de dringend en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke delen, wanneer in de Algemene Vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald;
  • Verder zijn er uiteraard nog talloze argumenten met betrekking tot de kwaliteit van het gebouw, de energiezuinigheid, de waardevermeerdering, het toenemend belang en de groeiende focus van kopers en huurders op energiezuinigheid, de “relativiteit” van de huidige norm van minder dan 400 kWh/m² … Die argumenten pro dakisolatie blijven derhalve onverkort gelden.

Vlaams regeerakkoord: verstrengingspad

Het Vlaams regeerakkoord vormt in deze een belangrijk nieuw feit. De regering Jambon I kondigt immers aan werk te maken van een verstrengingspad voor de maximale EPC-scores. Daarmee wordt meteen de argumentatie bevestigd dat mede-eigenaars best niet op hun lauweren rusten omdat ze nu een EPC hebben dat voldoet. Het is allesbehalve zeker dat dat ook in de toekomst zal gelden.

Het regeerakkoord zegt letterlijk:

Naast de verplichting tot dakisolatie en dubbele beglazing wordt de maximale EPC-score richting 2050 gradueel bepaald, rekening houdend met de woningtypologie. Een duidelijk langetermijnperspectief bevordert het draagvlak en planningsproces voor energetische ingrepen.

Wat lezen we dus in het regeerakkoord? Dat er een pad zal worden uitgeschreven voor de maximale EPC-scores richting 2050. Volgens de langetermijndoelstelling van de Vlaamse Overheid moet het gebouwenpark tegen 2050 gemiddeld voldoen aan een enerqiescore van 100 à 110.

Conclusie

Het Vlaams regeerakkoord geeft de officiële bevestiging van wat we reeds vermoedden: de begrenzing van 400 kWh/m² voor appartementen zal de komende jaren en decennia steeds verder verstrengen. Wie er zich als mede-eigenaar nu op baseert om tegen de plaatsing van dakisolatie te stemmen, loopt een ernstig risíco. Want naarmate de grenzen verlagen (naar bv. 300 kWh/m²) wordt het des te belangrijker dat er effectief dakisolatie is in het gebouw. Zo niet, dreigt men met inbreuken te zitten en zal er een ongeschiktheid uitgesproken worden. Het is daarbíj niet relevant of het gaat om een dakappartement of een appartement op een lager gelegen verdieping.

Het is als mede-eigenaars belangrijk om toekomstgericht te denken. Want als de grens op vlak van de EPC-score nog verlaagt, zal het nog crucialer zijn dat er dakisolatie aanwezig is. Wil men zich over een langere periode geen zorgen meer maken over de isolatie van het gebouw? Dan gaat men er best van uit dat dakisolatie een minimum minimorum is, ook al biedt de huidige regelgeving een ontsnappingsroute.

 

29 juni 2020 - Syndicus Syncura
Tags :syndicus, professionele syndicus