Mogen zonnepanelen op een gebouw in mede-eigendom?

Zijn zonnepanelen toegestaan op het dak van een appartementsgebouw?

Zonnepanelen zijn de laatste jaren enorm geëvolueerd en winnen meer en meer aan populariteit als belangrijke bron van energieopwekking in vele woningen en bedrijven. Logisch, want investeren in zonne-energie is een slimme zet door de besparingen die men doet op de energiefactuur.

Zonnepanelen zijn enorm populair, maar hoe zit het voor VME’s (Verenigingen van Mede-Eigenaars)? Is het wettelijk toegelaten om zonnepanelen te installeren op een appartementsgebouw? Syndicus Syncura zoekt het voor u uit.

Principe van zonnepanelen

Het principe van zonnepanelen is simpel: een zonnepaneel bestaat uit zonnecellen die zijn gemaakt van een specifiek materiaal, meestal silicium, die alleen in het geval dat er licht op valt stroom geleidt. Zonnecellen bestaan uit twee lagen die onder invloed van zonlicht elektrische stroom opwekken. De opgewekte stroom wordt aan het elektriciteitsnet geleverd, wordt opgeslagen of onmiddellijk gebruikt.

Bovendien hebben zonnepanelen geen rechtstreeks zonlicht nodig om elektriciteit te kunnen produceren. Zo doen ze hun werk ook wanneer het bewolkt is. In de zomer zullen ze meer energie opleveren dan in de winter omdat de dagen langer zijn in de zomer.

Plaatsen van zonnepanelen door de VME

Het plaatsen van zonnepanelen op een appartementsgebouw is mogelijk. Juridisch zijn er wel enkele moeilijkheden die niet over het hoofd mogen gezien worden. Omdat het dak een gemeenschappelijk deel van het gebouw is, moet iedere beslissing hieromtrent dus genomen worden door de Algemene Vergadering (AV) van de VME.

Eerst en vooral, stroom die door de VME wordt geproduceerd, blijft van de VME. Doordat de stroom opgewekt wordt door de zonnepanelen van de VME, wordt de wisselstroom aangesloten op de tellers van de VME en kan en mag deze elektriciteit alleen gebruikt worden voor de gemeenschappelijke delen zoals de liften, verlichting in de hal en de gemeenschappelijk poorten. Meestal is de energiebehoefte voor deze zaken groot genoeg om de geproduceerde energie van de zonnepanelen op te kunnen gebruiken.

Wanneer de VME elektriciteit zou produceren en verdelen aan de mede-eigenaars en hun privatieven, wordt de VME als energieleverancier gezien. Een energieleverancier heeft een leveringsvergunning nodig die door het VREG wordt toegekend en waarvoor aan strenge eisen moet worden voldaan. Dit is dus geen mogelijkheid voor de VME.

Daarnaast liggen ook volgende eisen aan de juridische problematiek:

  • de vrije leverancierskeuze
  • het principiële verbod van onderlinge verbinding van installaties met eigen toegangspunt tot het net
  • de eis dat elke woongelegenheid een individueel toegangspunt tot het distributienet heeft

Wanneer de VME zonnepanelen wenst te plaatsen, zal deze beslissing door de Algemene Vergadering moeten genomen worden. Het punt moet opgenomen worden in de agenda van de Algemene Vergadering. Het is de taak van de syndicus om vooraf een aantal offertes op te vragen die kunnen worden toegelicht tijdens de bespreking van dit agendapunt. De mede-eigenaars zullen met een 2/3de meerderheid akkoord moeten gaan met het voorstel om zonnepanelen te plaatsen omdat het hier uitsluitend werken aan de gemeenschappelijke delen betreft.

Opgelet! Indien er zonnepanelen op het dak geplaatst worden, zal dit wel moeten doorgegeven worden aan de blokpolisverzekeraar.

Plaatsen door een mede-eigenaar

Indien de VME beslist om geen zonnepanelen te plaatsen, heeft de individuele mede-eigenaar de mogelijkheid om op eigen kosten zonnepanelen te plaatsen op het gemeenschappelijk dak. Dit kan natuurlijk niet zomaar omdat het dak een gemeenschappelijk deel is, hetgeen impliceert dat de Algemene Vergadering hiervoor toestemming zal moeten geven.

Exclusief genotsrecht

Een eerste mogelijkheid is om een exclusief genotsrecht op het dak toe te kennen aan de betrokken mede-eigenaar. De titularis van een exclusief gebruiks- en genotsrecht is geen eigenaar van dat deel van de gemene delen. Er mogen dus geen daden van beschikking gesteld worden door deze mede-eigenaar. Hij kan het dus niet verkopen of een vruchtgebruik op vestigen. Bijkomend mag er geen wijziging aan de bestemming worden aangebracht zonder opnieuw toestemming van de algemene vergadering.

De Algemene Vergadering zal over het exclusief genotsrecht moeten beslissen met een 4/5de  meerderheid. Het gaat hier immers over een wijziging van de bestemming van het onroerend goed of een deel ervan.

De Algemene Vergadering heeft de mogelijkheid om het gebruik en genot opnieuw in te trekken met opnieuw een 4/5de  meerderheid van de stemmen. Deze beslissing zal wel moeten gemotiveerd worden en er zal moeten aangetoond worden welk belang de VME heeft bij deze intrekking. Indien deze intrekking schade veroorzaakt, wat in dit specifiek geval van toepassing zal zijn, zal de VME hiervoor een schadevergoeding moeten betalen.

In de wetswijziging van 1 januari 2019 werd een aanpassing uitgevoerd in artikel 577-4, § 1, vierde lid, 1°, BW: “De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule.”. Hiermee wordt het exclusief genotsrecht bedoeld. Het plaatsen van zonnepanelen door de mede-eigenaar zal door de algemene vergadering worden toegekend en niet statutair worden bepaald.

Opstalrecht

Een andere optie is het opstalrecht. De strikte opvatting dat de grond wordt afgesplitst van de gebouwen werd zo uitgebreid en kan hierdoor toegepast worden op het plaatsen van zonnepanelen.

Door het opstalrecht toe te passen, wordt het eigendomsrecht van de zonnepanelen losgekoppeld van het gebouw. De eigenaar van het gebouw wordt dan de opstalgever en de eigenaar van de zonnepanelen de opstalnemer.

Indien er een opstalrecht gevestigd wordt, worden de praktische modaliteiten (zoals bepalingen over het eigendomsrecht, eventueel verzekering en vergoedingen, facturatie en betalingstermijn van deze vergoeding) vastgelegd in een overeenkomst. Deze overeenkomst moet door de notaris verleden worden. Bij het vestigen van een opstalrecht moet een registratierecht van 2% betaald worden voor de registratie van de overeenkomst bij het plaatselijke registratiekantoor. In principe is dit voor de rekening van de opstalnemer. Bij het beëindigen van de overeenkomst is het eveneens de opstalnemer die het opstalrecht laat schrappen uit het register van het registratiekantoor.

Reinigen van Zonnepanelen

Om een zo hoog mogelijk rendement van zonnepanelen te verkrijgen, is het belangrijk om de nodige aandacht te besteden aan het reinigen ervan.

Het is vanzelfsprekend dat zonnepanelen vuil worden door vervuiling die zo de energieproductie van de zonnepanelen sterk verminderen.

We laten even ons zusterbedrijf Sipur, gespecialiseerd in schoonmaken van zonnepanelen, aan het woord:

“Uit onderzoek is gebleken, dat wanneer uw panelen niet regelmatig gereinigd worden, er een rendementsverlies van 4% tot 10% per jaar kan optreden!

Een jaarlijkse of 2-jaarlijkse reiniging van de zonnepanelen is dus zeker aan te raden!

En vergeet niet: hoe meer warm water of elektriciteit uw panelen produceren, hoe sneller uw installatie zichzelf zal terugbetalen.

Wij zijn gespecialiseerd in kleine en grote opdrachten, zowel bij particuliere woningen als bij bedrijven, in Oost-Vlaanderen, West-Vlaanderen, Vlaams Brabant en het Brussels Gewest.”

Wenst u graag vrijblijvend en gratis een offerte aan te vragen bij Sipur? Klik hier.

 

 

21 februari 2020 - Syncura
Tags :syndicus, duurzame energie, professionele syndicus